Nos métiers

Surfaces réglementaires

En tant que professionnels de l’immobilier, nos géomètres-experts assurent le calcul des surfaces réglementaires lors de la conception, de la construction et de la rénovation des bâtiments, afin de garantir la conformité des autorisations d’urbanisme déposées.

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Les surfaces réglementaires désignent l’ensemble des surfaces définies par la loi. A chaque usage, son type de surface : Surface carrez pour les lots de copropriété, surface utile pour la location de bureaux, surface de plancher pour les autorisations d’urbanisme, etc.

Les différents types de surfaces réglementaires

La surface de plancher (SDP)

La surface de Plancher est définie par l’article L. 112-1 et R.112-2 du code de l’urbanisme. La surface de plancher d’une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :

Des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ;
Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
Des surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres ;
Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;

Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;
Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;
D’une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.

La certification de vos surfaces dans le cadre d’un dépôt de permis de construire

Notre cabinet accompagne depuis bientôt dix années les plus grands institutionnels français dans l’optimisation et la certification des surfaces réglementaires à déclarer dans la cadre d’une demande de permis de construire. Formant une équipe pluri-disciplinaire avec les maître d’ouvrage et leurs assistants, les avocats en droit de l’immobilier, nous travaillons ensemble pour la réussite de vos projets.

Balance des surfaces de planchers créées et supprimées

Les surfaces de planchers créées, créées par changement de destination, supprimées et supprimées par changement de destination sont à spécifier dans le CERFA de dépôt de permis de construire. Ce calcul est essentiel à la bonne instruction et au calcul des droits acquis de votre projet.

Taxe d’aménagement

La taxe d’aménagement est un impôt local perçu par la commune, le département et la région sur les opérations de construction, reconstruction ou agrandissement du bâtiment qui nécessitent une autorisation d’urbanisme. Le calcul des taxes est une étape essentielle dans la budgétisation d’un projet immobilier. Le cabinet GE3D est reconnu pour accompagner ses clients dans la déclaration de leur taxe d’aménagement dans le cadre d’un dépôt de permis de construire.

Taxe de redevance pour la création de bureau en région Ile-de-France

En respect de la loi de finances rectificative n°2011-900 du 29 juillet 2011 à partir du calcul des surfaces de planchers précédemment dressés par notre cabinet, Nous livrons un rapport au format A3 avec les plans d’intérieur teintés des superficies passibles de la taxe pour création de bureaux, de locaux commerciaux et de locaux de stockage ainsi que des différentes déductions.

La certification de vos surfaces dans le cadre d’une vente/acquisition

Notre cabinet intervient dans le cadre de la vente de tout type de bien, immobilier commercial, immeubles de bureaux ou d’habitation. Nous nous adaptons et offrons nos conseils à nos clients pour être le garant de la conformité des surfaces de leurs actifs.

La Surface Utile Brute et Nette (SUB et SUN)

La surface utile brute correspond à la surface de plancher (SDP) déduite des éléments structuraux et circulations verticales. Elle inclut les circulations horizontales, les locaux sociaux et sanitaires, ainsi que les surfaces dédiées aux postes de travail. Les locaux techniques sont exclus, sauf ceux affectés à un occupant sans lien avec le fonctionnement général de l’immeuble. Cette surface est utilisée pour l’évaluation des bureaux.

La Surface Utile Nette (S.U.N.) s’obtient en déduisant, de la surface utile brute, la quote-part pour les parties communes, les locaux techniques non partagés, les circulations horizontales (couloirs, paliers d’ascenseur et d’escalier, sas de sécurité) ainsi que les locaux sociaux et les sanitaires.

Ce calcul permet d’établir la surface réservée aux espaces de travail : bureaux, ateliers, laboratoires, salle de réunion, etc.

La Surface hors Oeuvre Brute (SHOB)

La surface hors œuvre brute d’une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction.

Les éléments constitutifs de la SHOB

les rez-de-chaussée et tous les étages (y compris ceux des constructions non fermées de murs telles que des hangars par exemple) ;
tous les niveaux intermédiaires, tels que mezzanines et galeries ;
les combles et les sous-sols, aménageables ou non ;
les toitures-terrasses, accessibles ou non.

Les éléments non constitutifs de la SHOB

les pylônes, canalisations et certains ouvrages de stockage (citernes, silos) de même que les auvents constituant seulement des avancées de toiture devant une baie ou une façade ;
les terrasses non couvertes, de plain-pied avec le rez-de-chaussée ;
les éléments d’ornement tels que socles, bandeaux, corniches ou marquises ;
tous les vides ne constituant pas de surface de plancher comme les ouvertures d’escalier, d’ascenseur, de monte-charge. En revanche, constitue de la SHOB la partie du niveau inférieur servant d’emprise à un escalier, une rampe d’accès…

La Surface hors Oeuvre Nette (SHON)

La SHON s’obtient en déduisant de la surface hors oeuvre brute (SHOB), un certain nombre d’éléments de surface détaillée ci-dessous. Ce qui équivaut au calcul suivant :

SHON = (SHOB – certaines surfaces) – 5%

Surfaces à déduire :

les parties des combles d’une hauteur inférieure à 1,80m ; ainsi que les parties des combles non aménageables en raison de leur encombrement de charpente ou d’un plancher non prévu pour supporter une charge.
les sous-sols d’une hauteur inférieure à 1,80m
les caves en sous-sols, si elles ne possédent aucune ouverture sur l’extérieur (seules les prises d’air sont autorisées)
la totalité des parties du bâtiment affectée au garage des véhicules.

Une déduction forfaitaire de 5% à la SHON est appliquée pour tenir compte de l’isolation thermique et acoustique des logements.

Le rôle du Géomètre-Expert dans les surfaces réglementaires

Le géomètre-expert joue un rôle clé dans la détermination des surfaces réglementaires en réalisant des mesurages précis et en délivrant des attestations conformes aux normes en vigueur, telles que la loi Carrez pour les ventes en copropriété ou la loi Boutin pour les locations. Ces documents officiels, essentiels pour sécuriser les transactions immobilières, garantissent aux acheteurs et locataires une information fiable sur la surface réelle du bien. L’expertise du géomètre-expert permet également d’éviter les litiges en cas de contestation et d’assurer la conformité aux règles d’urbanisme.

Pourquoi choisir le cabinet GE3D ?

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